El mercado hipotecario arranca 2025 con fuerza: ¿estamos ante un nuevo ciclo de expansión?
El inicio de 2025 ha traído consigo una señal clara de reactivación en el mercado inmobiliario español: el número de hipotecas sobre viviendas ha crecido un 11% interanual en enero, marcando el mejor dato para ese mes en los últimos cinco años.
Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se firmaron 38.058 hipotecas sobre viviendas, un dato que consolida la tendencia alcista de los últimos meses y refleja un renovado dinamismo del sector. Esta evolución se da en un contexto de moderación de los tipos de interés y una creciente actividad inversora en el sector residencial.
En este artículo analizamos a fondo qué está impulsando este crecimiento, cómo se está comportando el mercado, qué riesgos existen y qué significa esto para inversores, compradores e intermediarios inmobiliarios.
1. El mejor enero desde antes de la pandemia
Enero de 2025 no solo ha registrado un crecimiento del 11% respecto al mismo mes de 2024, sino que también ha sido el mejor enero desde 2020, el último año prepandémico. Se encadenan así siete meses consecutivos de aumentos en la firma de hipotecas.
Este repunte es especialmente significativo si se tiene en cuenta que 2023 fue un año marcado por la contención, con una caída progresiva en la concesión de hipotecas debido al endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE.
2. Importe medio de las hipotecas: sube un 11,9%
Otro dato destacable es el aumento en el importe medio de los préstamos hipotecarios. En enero, la cifra media se situó en 152.233 euros, un incremento del 11,9% respecto al mismo mes del año anterior.
Este dato puede interpretarse de varias maneras:
Por un lado, refleja el encarecimiento del precio medio de la vivienda, especialmente en zonas urbanas y costeras.
Por otro, también podría responder a un cambio en el perfil del comprador, con mayor peso de inversores y personas que optan por viviendas de más valor como refugio frente a la inflación.
3. ¿Qué ha cambiado para impulsar esta recuperación?
a) Bajada de tipos de interés
El gran catalizador ha sido la reducción de los tipos de interés, que en enero se situaron en el 3,08%, el nivel más bajo desde abril de 2023.
Con un coste financiero más accesible, muchos compradores han aprovechado para reactivar operaciones congeladas o plantearse una compra de vivienda en mejores condiciones.
b) Preferencia por hipotecas a tipo fijo
El 64,2% de las nuevas hipotecas se firmaron a tipo fijo. Este porcentaje, el más alto desde marzo de 2023, demuestra la predilección del consumidor por la estabilidad en las cuotas frente a la volatilidad de los tipos variables.
4. Dinámica desigual por comunidades autónomas
Aunque el dato general es positivo, el comportamiento es muy diferente según la comunidad:
La Rioja (+65,9%), Canarias (+43,3%) y Aragón (+41,3%) son las regiones que más han crecido.
En cambio, la Comunidad de Madrid ha registrado una caída del 29,1%, lo que puede estar relacionado con el elevado precio de la vivienda y el enfriamiento de la demanda local.
Este comportamiento desigual pone de manifiesto que la recuperación no es uniforme y está condicionada por factores regionales como la oferta disponible, el nivel de renta, el empleo o la actividad económica local.
5. El auge de la hipoteca para inversión
Un dato especialmente relevante lo aporta el último Barómetro de Hipotecas de Asufin:
El 56% de los préstamos hipotecarios actuales se destinan a inversiones, es decir, a la compra de viviendas que no serán utilizadas como residencia habitual.
Esto implica dos cosas:
El inversor inmobiliario vuelve con fuerza, aprovechando los precios estabilizados y el descenso de los tipos.
Solo una de cada cuatro hipotecas se utiliza para adquirir una vivienda de primera residencia.
Esta orientación del crédito hacia la inversión puede tener un impacto directo en la accesibilidad a la vivienda, ya que puede alimentar la tensión en zonas con escasa oferta, especialmente en grandes ciudades.
6. ¿Qué podemos esperar en los próximos meses?
Si los tipos de interés siguen bajando como anticipa el mercado, y el empleo se mantiene estable, es probable que veamos una continuación del repunte hipotecario a lo largo de 2025.
No obstante, habrá que vigilar de cerca:
La evolución de la oferta de vivienda en zonas tensionadas.
La presión sobre los precios en destinos con alta demanda inversora.
El posible endurecimiento normativo sobre el crédito o la inversión en vivienda.
Conclusión: un escenario optimista, pero con matices
El sector hipotecario en España ha arrancado 2025 con datos sólidos, reflejo de una confianza renovada en el mercado. La bajada de los tipos ha sido clave, pero también lo ha sido el regreso del inversor minorista e institucional.
En este nuevo contexto, la profesionalización del análisis de oportunidades, el control del riesgo y una buena planificación fiscal y financiera serán claves para aprovechar este nuevo ciclo sin caer en excesos.
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